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低價拿地、高價賣房時代終結 業內:房企需要現金流平衡

來源:新京報
日期:2019-12-03
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  “現金流不能實現總體平衡的企業,未必能穿越周期。2008年一直到2019年,所有出局的企業幾乎都是現金流沒有總體平衡的。”在近日和訊網財經中國會與和訊房地產事業部聯合主辦的第十七屆財經風云榜第十屆地產金融創新峰會上,蘭德咨詢總裁宋延慶如此表示。

  “中長期最好的投資機會在中國”

  在此次峰會上,業內人士從不同角度,對當下經濟形勢以及未來的趨勢做了系統性的分析和預判。對中國目前的宏觀形勢,宏觀經濟學家、恒大經濟研究院院長任澤平認為,短期形勢比較嚴峻,而對于中長期,最好的投資機會就在中國,而根本出路在于改革。

  任澤平對明年財政政策提出了兩點建議:第一,除了適當降息、降準之外,要大規模減稅降費,在經濟不好的時候一定要防止收過頭稅;第二,對于人口流入的城市群、都市圈和區域中心城市,可以進行適度超前的大規模基建,而且對地方政府不要搞終身追責制,要用發展的眼光來看待中國。

  商務部研究院學術委員會副主任、區域經濟研究中心主任張建平也表示,中國經濟有著獨特的經濟運行體系和機制,目前宏觀經濟政策的調整空間、余地以及政策組合的效用,會使中國對經濟的控制能力越來越強。

  張建平認為,不斷對外資擴大市場準入,以及自由貿易實驗區對外資實施的國民待遇原則,使中國吸收、利用外資相當穩健。高技術產業、高技術服務業吸收外資的能力越來越強,這意味著中國經濟結構調整走向高技術化和服務化。

  房地產經營管理要精細化

  而聚焦于房地產,蘭德咨詢總裁宋延慶認為,目前房地產時點依然處于行業大周期下的上升期,但其中的中小周期是客觀存在的。

  在此背景下,宋延慶認為,可能有三種企業,未必能穿越周期:一是過于依賴一種模式的。無論是現金流的商業模式,還是產城一體化的產業園,過于依賴某種模式很難穿越周期;二是杠桿過高的,特別是過于依賴融資杠桿的。而所謂的融資杠桿,就是利用信托、基金、銀行的資金。建議企業通過高周轉、快銷來提高經營杠桿,降低負債、融資杠桿;三是總跟不上市場節拍的,剛需爆發時做改善,改善爆發時做剛需。“這三種企業可以會同為一類企業,即現金流不能實現總體平衡。”宋延慶說。

  基于此,宋延慶認為,未來房企之間的競爭主要在兩大方面:一是資本端口的競爭,看誰有錢,誰的錢便宜,誰的財富資源多;二是看誰的內容比較豐富,內容主要表征是產品,誰的產品競爭力強,產品穿越周期的韌性較強。因此,未來房企間的競爭一定是資本+N個內容的競爭,內容可看作住宅、產業地產、文旅地產、養老地產,但N個內容加起來的結果是,一定圍繞著現金流平衡。

  此外,金科股份聯席總裁方明富亦表示,低價拿地、高價賣房的時代已終結, 因此,房地產經營管理未來也要精細化,從靠土地紅利演變為靠企業的經營、融資能力、產品實力、成本、運營、服務等全方位的能力提升,才會迎來房地產企業未來的競爭。

  “過去的加速起飛,到未來的巡航模式,從激進的擴張到未來的穩定增長,從追逐規模到未來生態建設。構建相關產業化,也是未來房地產企業需要思考的地方。”方明富表示。
關鍵詞: / 房地產 / 養老地產 / 
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