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有驚無險——前3季度十堰城區樓市總結

來源:車城房產網
日期:2019-10-18
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  9月樓市,已經劃上了句號,樓市成交繼續順風順水,沒有“金九”正如我們繼續平淡看待“銀十”一樣如期而遇。9月已逝,2019樓市也已基本定格,用年初的心態來看待當前的結果,我們用一個詞形容就是——有驚無險。

  年初我們有什么樣的心態,內心又有何種顧慮和對樓市風險持何種態度?



  1、新房成交是否下滑?

  作為開發商,首先關心的是特定地區、區域新房成交總量的數值和變化,至于鹿死誰手那是后話。

  在房產稅、棚改、調控等各種不確定但耳目能熟的壓力和干擾下;在三四線樓市普遍不被看好的情況下;在二套房、空置房越來越多的情況下;在二手房越來越沖擊新房的情況下,十堰新房市場能否保持以前的成交量?不過,在目前看來結果還是比較樂觀:


  2019年前3季度,十堰主城區新建商品住房銷售13814套,銷售面積151.62萬平方米,同比增長4.84%。 同時,1至9月,存量住房成交6380套,成交面積58.49萬平方米,同比增長17.14%。

  存量房仍然在不出所料的增長,新房增長雖然幅度不大,但多少有點出人預料。預料之中的是新房供應的加大,勢必會促進新房的成交;預料之外的是二手房成交雖然仍在增長,但同樣沒有阻擋新房的成交。

  從十堰主城區新房庫存看,截至9月底約7181套,新房消化周期約4.4月,還比較低,何況這里面有一定水份存在。隨著后期新房供給加大,我們相信新房成交還會抬頭,二手房成交也會在一定程度得到遏制。

  2、房價是否還漲?
  
  據我們統計,2019年十堰主城區新房成交均價出現一定程度下降,我們認為這里面有高價盤銷售受阻、高價盤供給、低價盤供給入市、低價盤暢銷、商業用房降價等各方面綜合的因素存在。

  商業用房降價沒有爭議,住宅價格的下滑只能說是受供給和市場作用正常波動的結果,就單一住宅產品看沒有降價的跡象,但也鮮有漲價的個例。

  也許十堰房價從長期講還有漲價的空間和可能,但這種17、18年大漲勢頭已經停止。

  3、大盤能否如期入市?

  2018,城區大盤接踵而至,雖然在近兩年城區樓市的主要矛盾是供給不足,但由于受地產開發的周期性限制,大部分大盤的開發速度和進度很難保證常規高層在2019年底開盤入市,除了漢成能在拿地后快速推盤外,其他大盤可以說是進度緩慢。在年底大盤項目能否順利入市不僅樓盤項目的利益,同時也會影響到十堰城區新房供給、樓市成交和房價漲跌。

  如果按照十堰以前封頂才能預售的規則,部分大盤項目高層產品在年內很難入市或推遲入市,新的預售規則的推出,使得這一樓市窘境得以解決。

  4、土地成交有何結果?
  
  2018年是十堰城區土地成交爆發年,去年主城區土地出讓金收入共48.9億元,但這絕對不是十堰樓市、地產、土地突然爆發的結果,而是來自17年的沉寂(12.9億元)和18年眾多大盤項目的來臨,按以往常規十堰主城區年土地收入大概在20億左右。


  19年前3季度主城區土地收入共19.98億元,這是一個正常的結果,估計全年也很難有大的突破。我們認為這主要有以下客觀因素:

  A、城區仍有大量已售未開發的土地;

  B、商住用地樓面價和土地單價還沒有大幅提升,需要時間;

  C、城鎮化、棚改、投資所致的購房需求沒有明顯變化;

  D、國內四五線城市樓市的失落和看空;

  結語

  我們以上從土地、市場、房價、供應上來分析、總結十堰前三季度樓市,有年初的擔心,最終的結果是有驚無險,一切合情,合理,正常。畢竟事物的發展主要由內因和規律所決定,把握住這些,一切都順理成章。
關鍵詞: / 十堰 / 樓市 / 總結 / 
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